Consiglio di Stato Sez. III n. 2443 del 24 marzo 2026
Urbanistica. Stato legittimo dell’immobile e inammissibilità di titoli edilizi impliciti

In tema di repressione degli abusi edilizi, non è configurabile un provvedimento implicito di assenso o sanatoria per il solo fatto che le opere abusive siano state rappresentate graficamente in planimetrie allegate a precedenti istanze o titoli abilitativi riguardanti interventi parziali. Ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001, lo stato legittimo dell’immobile è esclusivamente quello stabilito dai titoli abilitativi che hanno disciplinato l'edificazione o l'ultimo intervento complessivo, con la conseguenza che la mera "graficizzazione" di un manufatto in elaborati progettuali presentati per finalità diverse non ne determina la legittimazione. Parimenti, il rilascio del certificato di agibilità non sana le irregolarità urbanistiche, essendo tale atto fondato su presupposti igienico-sanitari distinti dalla conformità edilizia. Infine, nell’ipotesi di parziale difformità ex art. 34 d.P.R. n. 380/2001, l’ordinanza di demolizione deve essere legittimamente indirizzata al responsabile dell’abuso, restando irrilevante, ai fini della validità dell'atto, la successiva perdita della disponibilità del bene o la mancata indicazione dell’area di sedime da acquisire, adempimento quest'ultimo previsto solo per le diverse fattispecie di cui all'art. 31 del medesimo decreto

Pubblicato il 24/03/2026

N. 02443/2026REG.PROV.COLL.

N. 00847/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 847 del 2024, proposto da MEV s.r.l., CFC Service s.r.l., Famiglia Calzeroni di Calzeroni Stefano & C. s.a.s. già Calzeroni & Co s.r.l., in persona dei rispettivi rappresentanti legali pro tempore, rappresentati e difesi dall'avvocato Loriano Maccari, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Cavriglia, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Rita Cavezzuti, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Terza) n. 558/2023, resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Cavriglia, e l’appello incidentale da questo proposto;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria del giorno 11 febbraio 2026, tenutasi mediante collegamento da remoto, il Cons. Giovanni Tulumello e uditi per le parti gli Avvocati Loriano Maccari e Rita Cavezzuti;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con sentenza n. 558/2023 il T.A.R. della Toscana ha parzialmente accolto tre ricorsi riuniti proposti, rispettivamente, dalle odierne appellanti MEV s.r.l., CFC Service s.r.l., e dalla Immobiliare M.E.V. s.r.l., per l’annullamento dell'ordinanza del Responsabile dell'Area Urbanistica del Comune di Cavriglia n. 44-22 del 5 maggio 2022, con la quale veniva disposta “la rimozione e demolizione degli interventi eseguiti in difformità ai titoli abilitativi rilasciati ed in violazione delle prescrizioni urbanistiche – edilizie, relativamente all'immobile ubicato in Cavriglia, via delle Cantine, 53, catastalmente distinto al foglio di mappa n. 5, part.lla n. 40 subalterni 8, 9 e 10 ed a rendere conforme il suddetto immobile alle prescrizioni violate entro e non oltre 120 giorni dalla notifica del presente atto, con avvertimento che non provvedendo a ciò si darà applicazione a quanto previsto dall'art. 206 della L.R. 10/11/2014 n. 65” .

L’indicata sentenza è stata impugnata con ricorso in appello dalla società ricorrente in primo grado.

Si è costituito in giudizio, per resistere al ricorso, il Comune di Cavriglia, che ha altresì proposto appello incidentale.

Il ricorso in appello è stato trattenuto in decisione all’udienza straordinaria dell’11 febbraio 2026.

2. In fatto deve osservarsi che, come riporta la sentenza impugnata, “Il Comune di Cavriglia ha notificato alla Immobiliare MEV s.r.l. e alla Calzeroni & Co. S.r.l. un’ordinanza di rimozione e demolizione di alcuni interventi edilizi realizzati su un capannone industriale distinto al catasto al foglio 5, part.lla n. 40, sub. 8, 9 e 10, complessivamente qualificati come trasformazione urbanistica eseguita in difformità dai titoli edilizi. Tali interventi, in estrema sintesi, hanno determinato un incremento di volumi e superfici utili. 2. Avverso detto provvedimento sono insorte la Immobiliare MEV e la Calzeroni & Co., destinatarie dell’atto, e la Famiglia Calzeroni di Calzeroni Stefano & C. s.a.s., attuale proprietaria di una parte dell’immobile oggetto dell’ordinanza sanzionatoria (sub. 8), che hanno proposto il ricorso rubricato al n. R.G. 887/2022. 2.1. Anche la CFC Service s.r.l. e la M.E.V. s.r.l. Macchine ed Impianti Edili ed Industriali - rispettivamente proprietaria e locataria di porzioni dell’immobile - hanno proposto autonomi ricorsi avverso l’ordinanza di demolizione, rubricati al n. R.G. 888/2022 e 889/2022, pur non essendone dirette destinatarie”.

I motivi di ricorso erano identici in tutti e tre i giudizi.

Il T.A.R. ha accolto il primo motivo del ricorso di primo grado, osservando che “l’ordine è stato emesso nei confronti di un soggetto estraneo alla realizzazione dell’abuso e che non ha ormai da tempo la disponibilità del bene. Tutto ciò, di fatto, ha reso indeterminato il provvedimento impugnato e oggettivamente impossibile la materiale esecuzione dell’ordine di rimozione e demolizione. E difatti, tenuto conto di quanto chiarito in precedenza circa la posizione dei singoli soggetti coinvolti nella vicenda di cui si discute, il provvedimento avrebbe dovuto essere emesso, nel rispetto delle garanzie procedimentali previste dalla legge, nei confronti dell’Immobiliare MEV (originaria proprietaria del capannone industriale e responsabile degli interventi edilizi eseguiti in difformità dai titoli edilizi), della Famiglia Calzeroni di Calzeroni Stefano & C. s.a.s., della CFC Service s.r.l. e della MEV s.r.l. Macchine ed Impianti Civile ed Industriali (attuali proprietarie o locatarie delle varie porzioni che compongono l’immobile principale). La Calzeroni & C. invece – che non è stata identificata come responsabile degli abusi e non è ormai da tempo nella disponibilità giuridica e materiale dei beni – rimane estranea al procedimento sanzionatorio in esame”.

3. L’appello principale è proposto nel presente giudizio dalla MEV s.r.l., dalla CFC Service s.r.l., e dalla Famiglia Calzeroni di Calzeroni Stefano & C. s.a.s. (già Calzeroni & Co s.r.l.), che impugnano la sentenza gravata nella parte in cui “sono state respinte la seconda, la terza censura e la quarta censura (punti 8.1 e 8.2)” del ricorso di primo grado.

Il Comune di Cavriglia ha invece impugnato con appello incidentale il capo della sentenza favorevole alle ricorrenti.

Può prescindersi dalle eccezioni sollevate in rito dal Comune appellato in ragione dell’infondatezza dell’appello principale.

4. Il primo motivo dell’appello principale, che non indica quale specifica parte della motivazione intende contestare fra quelle sopra indicate, verosimilmente si rivolge al capo della sentenza (punto 8.1.) che ha respinto il secondo ed il terzo motivo dei ricorsi di primo grado.

4.1. Il T.A.R. sul punto, respingendo tali motivi, ha ritenuto che “i titoli edilizi legittimano soltanto la realizzazione degli interventi oggetto di specifica e documentata richiesta, mentre non possono coprire eventuali interventi che risultino soltanto rappresentati nelle planimetrie allegate all’istanza. Ciò si spiega, in primis, in ragione della funzione e della natura autorizzatoria del permesso di costruire, che presuppone la presentazione di un’istanza esplicita, circostanziata e univoca, così da consentire all’amministrazione l’efficace verifica dei presupposti previsti per l’esercizio delle facoltà edificatorie da parte del privato e, in ultima istanza, un effettivo controllo sul corretto e ordinato uso del territorio; peraltro, la limitazione dell’effetto autorizzatorio ai soli interventi che siano stati oggetto di una domanda specifica ed esplicita da parte del privato risponde alla necessità di evitare al Comune verifiche eccessivamente gravose e comunque insidiose, oltre che ai fondamentali principi di certezza delle situazioni giuridiche e di leale collaborazione tra privato e amministrazione. Inoltre, il fatto che sia trascorso un lungo lasso di tempo dalla realizzazione degli abusi, durante il quale l’amministrazione è rimasta inerte, non basta a rendere legittimi gli ampliamenti realizzati sul capannone in difformità dai titoli edilizi; così come, a fronte di una situazione contra legem, non è comunque configurabile il legittimo affidamento dei destinatari dell’ordine di rimozione (cfr. Cons. Stato, Ad. Plen. 16 ottobre 2017, n. 9). Pertanto, una volta verificata la sussistenza degli abusi, il Comune era tenuto ad adottare l’ordine di demolizione, che è atto vincolato, rispetto al quale la prevalenza dell’interesse pubblico alla rimozione delle opere illegittime e al rispristino della legalità violata è già stata valutata, a monte, dal legislatore”.

4.2. Gli appellanti muovono dal rilievo per cui “Il TAR della Toscana non ha considerato, almeno da quanto si può evincere dalla motivazione, che le opere oggetto dell’ordinanza di demolizione sono state rappresentate all’amministrazione comunale per ben tre volte: nel 1963, in occasione del rilascio del certificato di agibilità a seguito della realizzazione del capannone in esecuzione della licenza edilizia n. 2575/1961 prot. 5818 (doc.ti 3 e 2 di primo grado), nel 1995 è stata presentata la domanda di condono edilizio rilasciato il 29/10/1999 con concessione n. 117. Nella rappresentazione progettuale allegata all’istanza di condono venivano indicate le dimensioni degli immobili, sia per le parti assistite da giusto titolo, che per quelle senza”.

La censura deduce che le porzioni di immobile non condonate sarebbero in realtà ricomprese nel provvedimento stesso, e che “Eventuali anomalie riguardanti il contenuto del provvedimento finale, riferite alla consistenza delle porzioni immobiliari si iscriverebbero nel contesto della legittimità del provvedimento, ma non dell’inesistenza”.

Contesta poi l’affermazione del TAR secondo cui il titolo edilizio avrebbe natura autorizzatoria.

Infine il TAR avrebbe violato il principio della domanda, richiamando precedenti giurisprudenziali non pertinenti al caso concreto, tra cui l’Adunanza Plenaria n. 9/2017, relativa esclusivamente alla permanenza del potere repressivo in materia edilizia.

4.3. Il Comune appellato ha dedotto in contrario che “Le appellanti dunque non hanno contestato l'abusività delle opere ma soltanto che a) gli interventi di ampliamento contestati dal Comune sarebbero stati implicitamente sanati con il rilascio dei titoli edilizi che, molti anni addietro (nel 1963 e nel 1972), hanno interessato l’immobile; gli stessi, infatti, sarebbero sempre stati rappresentati nelle planimetrie allegate alle pratiche edilizie che hanno interessato l’immobile; b) il lungo tempo trascorso e la sostanziale conservazione dello stato dei luoghi avrebbero ingenerato in capo ai ricorrenti l’incolpevole affidamento in ordine alla legittimità degli interventi; c) a distanza di circa cinquant’anni dalla realizzazione delle opere abusive, l’adozione dell’ordine di demolizione si porrebbe in contrasto con il principio di proporzionalità”.

4.4. Il mezzo ad avviso del Collegio è manifestamente infondato, in quanto non può configurarsi, sulla base della vigente disciplina positiva, un provvedimento implicito di assenso per il sol fatto che le opere in questione siano state rappresentate in precedenti documenti dell’amministrazione: al punto da farne discendere la conclusione che il provvedimento di condono avrebbe in realtà ricompreso anche tali abusi, ancorché estranei al contenuto dispositivo del provvedimento stesso, in quanto noti, nella loro esistenza, all’amministrazione 8e, dunque, tacitamente “accettati”).

In argomento è sufficiente rinviare alla sentenza di questo Consiglio di Stato n. 5542/2022, che nel richiamare “la consolidata giurisprudenza, che onera il privato richiedente, e non l'amministrazione, a dimostrare lo stato dei luoghi e di legittimazione dell’edificazione esistente”, esclude – in fattispecie analoga – la fondatezza della tesi per cui “alla luce dei titoli rilasciati ex post dall’Amministrazione su parti strutturalmente accorpate a detta superficie”, “si sarebbe formato un implicito titolo abilitativo sulla porzione illegittima dell’immobile”.

In applicazione di tale, condivisibile orientamento, che supera l’isolato e risalente precedente contrario invocato dalle appellanti principali, va precisato che nella fattispecie dedotta nel presente giudizio nessun rilievo può attribuirsi all’accertata agibilità dei locali, tale provvedimento essendo fondato su presupposti che prescindono dalla regolarità e legittimità urbanistica del bene.

Nessuna violazione del principio della domanda, infine, è addebitabile alla sentenza impugnata, posto che il giudice ha, nei limiti del devoluto, correttamente argomentato l’infondatezza della pretesa delle ricorrenti.

L’affermazione delle appellanti per cui il tema della “conservazione nel tempo del potere repressivo in materia di abusi edilizi” sarebbe stata estranea al dedotto è in realtà erronea: posto che il T.A.R., a fronte dell’affermazione dell’intervenuta sanatoria degli abusi perché asseritamente conosciuti “tollerati” nel tempo, ha correttamente richiamato l’indirizzo giurisprudenziale che, in contrario, ritiene che l’amministrazione non perda il potere repressivo per il solo decorso del tempo.

5. Con il secondo motivo gli appellanti deducono “Violazione art. 9 bis comma 1 bis del DPR n. 380/2001 e art. 133 comma 7 bis della LRT n. 65/2014 – omessa pronuncia artt. 29 e 34 c.p.a.”.

5.1. Il mezzo premette che “Questa censura non ha trovato risposta dal Giudice di primo grado e viene riproposta in questa sede nella speranza di una miglior sorte”.

Tale affermazione non è corretta: la censura, proposta con il terzo motivo dei ricorsi di primo grado, è stata respinta dal T.A.R. con la richiamata motivazione posta a fondamento del rigetto di tale mezzo (esaminato unitamente al secondo motivo, avente ad oggetto la medesima pretesa: la circostanza che il T.A.R. abbia ritenuto dirimenti per respingere tale pretesa le ragioni dell’infondatezza del secondo motivo non autorizzano l’affermazione del mancato esame).

In argomento è comunque sufficiente ribadire, nel senso della manifesta infondatezza della censura, che essa pretende di attribuire al titolo edilizio un contenuto più ampio di quello che esso ha in realtà, facendo leva sulla “dissociazione tra il titolo abilitativo edilizio e lo stato legittimo dell’immobile (….) relativamente alle opere realizzate in epoca precedente alla obbligatorietà del permesso”.

Tale censura omette del tutto di dimostrare il suo presupposto fattuale, vale a dire l’esistenza di opere, oggetto del provvedimento impugnato, che in ragione della epoca della loro costruzione sarebbero esentate dal titolo edilizio.

5.2. Del tutto irrilevante è il riferimento del motivo in esame alla sentenza n. 217/2022 della Corte costituzionale, relativa a normativa di altra regione (legge della Regione Veneto 30 giugno 2021, n. 19, il cui art. 7 è stato dichiarato costituzionalmente illegittimo per violazione del citato art. 9-bis, comma 1-bis, t.u. edilizia).

In tale sentenza la Corte costituzionale ha peraltro affermato che “il citato articolo dispone che «[l]o stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia». 5.2.– La previsione statale individua, dunque, in termini generali, la documentazione idonea ad attestare lo «stato legittimo dell’immobile», definendo i tratti di un paradigma le cui funzioni – comprovate anche dai lavori preparatori – sono quelle di semplificare l’azione amministrativa nel settore edilizio, di agevolare i controlli pubblici sulla regolarità dell’attività edilizio-urbanistica e di assicurare la certezza nella circolazione dei diritti su beni immobili”.

Il riferimento a tale sentenza dimostra dunque semmai l’infondatezza della pretesa degli appellanti, che assume in maniera del tutto assertiva, e senza alcun riferimento alla disciplina documentale posta dalla norma statale e ribadita dalla Corte costituzionale, l’esistenza di uno “stato legittimo dell’immobile, ricavabile dalla parte seconda del comma 1 bis, relativamente alle opere realizzate in epoca precedente alla obbligatorietà del permesso”.

5.3. Pertanto il rigetto del primo motivo di appello determina altresì la manifesta infondatezza anche del secondo, poiché in presenza della acclarata e non contestata abusività delle opere, ed esclusa la possibilità di considerare un titolo edilizio implicito, il richiamo al citato art. 9-bis (comunque applicabile nel testo vigente ratione temporis, secondo il principio tempus regit actum) non è pertinente, posto che “ai sensi dell’art. 9 bis d.P.R. 380/2001, lo stato legittimo dell’immobile è quello corrispondente ai contenuti dei rispettivi titoli abilitativi, relativi non solo all’originaria edificazione, ma anche alle sue successive vicende trasformative” (Consiglio di Stato, sentenza n. 7621/2022).

Il che priva di fondamento qualsivoglia riferimento all’affidamento degl’interessati (in argomento Consiglio di Stato, Sez. VI, 4 gennaio 2023, n. 136).

5.4. In memoria le appellanti deducono ulteriormente che la legittimità del manufatto emerge da una sequenza ininterrotta di titoli edilizi: la licenza del 1961 per la costruzione dell’officina, il certificato di agibilità del 1963, la licenza del 1972 per l’ampliamento e la concessione edilizia in sanatoria del 1999.

In ciascuna occasione l’amministrazione avrebbe esaminato lo stato di fatto dell’immobile, come risulta dagli elaborati progettuali e dall’istruttoria svolta, necessaria anche ai fini del calcolo degli oneri di urbanizzazione.

In particolare, la concessione in sanatoria del 1999 presupporrebbe una valutazione complessiva dell’immobile, comprensiva delle parti conformi e difformi, sicché il relativo provvedimento deve essere interpretato secondo criteri di ragionevolezza, attribuendo ai titoli pregressi la portata loro propria nel contesto normativo dell’epoca. Una corretta ponderazione, pertanto, specie alla luce del contenuto ampio della licenza edilizia del 1963, avrebbe dovuto escludere l’esercizio del potere sanzionatorio.

5.5. Tale prospettazione è infondata sia per quanto fin qui argomentato nel senso dell’infondatezza del primo motivo; sia perché, come chiarito da questo Consiglio di Stato (sentenza n. 4127/2025) “sebbene per l’art. 9-bis, co. 1-bis, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, nel testo vigente all’epoca del provvedimento impugnato, «lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali», nel caso di specie i titoli invocati dagli appellanti non soddisfano queste condizioni, poiché si riferiscono tutti a interventi specifici e puntuali, nessuno dei quali ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare. Né questa circostanza ostativa può essere superata adducendo che, essendo gli interventi funzionalmente preordinati all’utilizzo turistico-ricettivo dello stabile, i relativi titoli sarebbero stati riferibili al fabbricato per intero. Si tratta, infatti, pur sempre di titoli che hanno abilitato interventi parziali, come tali non idonei a dimostrare lo stato legittimo dei contestati ampliamenti edilizi. E all’epoca come adesso (v. Cons. Stato, sez. VII, 18 febbraio 2025, n. 1382, in relazione all’art. 9 bis cit. come modificato dal d.l. 29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla l. 11 settembre 2024, n. 120), lo stato legittimo delle preesistenze edilizie non poteva estendersi alle opere meramente rappresentate nell’elaborato grafico prodotto a corredo del titolo edilizio presentato o rilasciato per altre e diverse opere”.

Dunque il richiamo alla sequenza dei titoli edilizi non apporta elementi a sostegno della tesi delle appellanti.

6. Il terzo motivo di appello - rubricato “Eccesso di potere per violazione del principio del giusto procedimento e di adeguatezza dell’azione amministrativa. Difetto di motivazione, violazione art. 3 della L. n. 241/90.” - è così argomentato: “Questa censura può essere agilmente liquidata con poche parole, semplicemente rilevando che l’azione amministrativa risulta viziata nel momento conoscitivo dell’istruttoria, allorchè il Giudice ha frettolosamente ritenuto di poter risolvere l’obiezione sollevata dai ricorrenti mediante una apodittica affermazione, che pur collocata nell’ambito di una legalità conservatrice, ha omesso di considerare le novità nel frattempo sopravvenute, che hanno offerto all’interprete spunti interpretativi di contenuto sostanziale, il cui apprezzamento avrebbe condotto alla soluzione auspicata. Le carenze valutative del momento conoscitivo si sono giocoforza trasferite nell’ambito della motivazione della sentenza. Del resto il Giudice non poteva che costruire quest’ultima in base alle conoscenze acquisite ed alle carenze che le hanno caratterizzate. E’ significativo il richiamo dall’Adunanza Plenaria n. 9/2017, che si riferisce a situazioni di mero fatto, non corteggiate dall’azione amministrativa”.

La censura è inammissibile per assoluta genericità, non comprendendosi a quale capo della sentenza gravata si riferisca, e quali siano gli specifici (e non generici) argomenti in ragione dei quali tale capo sarebbe viziato.

7. Il quarto motivo di appello censura il capo della sentenza gravata che ha respinto il quarto motivo dei ricorsi di primo grado.

7.1. Il T.A.R. ha in proposito affermato che “Con la quarta censura i ricorrenti denunciano l’illegittimità dell’ordinanza per la mancata indicazione dell’area ulteriore da acquisire gratuitamente al patrimonio comunale in caso di inottemperanza. Anche questa censura è priva di pregio, posto che la puntuale individuazione dell’area oggetto di acquisizione non deve necessariamente avvenire con l’ordinanza sanzionatoria, ma può essere rimandata all’adozione dei provvedimenti successivi con i quali viene accertata la mancata esecuzione dell’ordine di demolizione e ripristino (cfr., tra le tante, Cons. Stato, sez. VI, 25 ottobre 2022, n. 9068)”.

7.2. Il mezzo in esame deduce che la soluzione fatta propria dal T.A.R. non avrebbe tenuto conto della peculiarità della fattispecie, anche alla luce dell’accoglimento del primo motivo dei ricorsi di primo grado: “Sposando la soluzione offerta dal TAR, occorrerebbe comunque sciogliere il nodo sulla possibilità di intervenire in executivis su beni rimasti sconosciuti all’azione amministrativa portatrice del titolo. Per completezza si ricorda che i principi enunciati, con riferimento alla individuazione dell’area da acquisire, dall’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 16/2023, operano nei confronti dei destinatari dell’ordinanza e non di terzi”.

7.3. In argomento il Comune appellato ha replicato che “il Comune di Cavriglia ha qualificato l'abuso edilizio in questione come intervento eseguito in parziale difformità dal permesso di costruire ex art. 206 LRT 64 del 2015. E poiché tale norma - a differenza dell'art. 31 del DPR 380 del 2001 e dell'art. 196 della già menzionata LRT 64 del 2015 che riguardano la diversa ipotesi di opere eseguite in mancanza di titolo, in totale difformità o con variazioni essenziali – non contempla quale sanzione ulteriore all'inadempimento dell'ordine di pristino l'acquisizione gratuita del manufatto abusivo e della relativa area di sedime al patrimonio del comune, non vi era affatto alcun obbligo di indicare l'area da acquisire in caso di inottemperanza al provvedimento ripristinatorio”.

7.4. Il motivo è infondato.

In linea generale deve osservarsi che, quand’anche fossa corretta la prospettazione fattuale delle ricorrenti, essa sarebbe infondata in diritto, secondo la giurisprudenza assolutamente pacifica in argomento (ex multis, Consiglio di Stato, sez. VI, sentenza n. 5471/2017: “la mancata esatta identificazione dell’area che viene acquisita ai sensi del citato art. 31, comma 3, cit., non costituisce ragione di illegittimità dell’ingiunzione a demolire, in quanto tale individuazione ben potrà essere compiuta con atti successivi, “a valle”, aventi natura meramente dichiarativa e ricognitiva”).

In disparte il superiore ed assorbente profilo, che impedisce comunque di accedere alla tesi delle appellanti principali, deve ulteriormente osservarsi che nel caso di specie, peraltro, le peculiarità sul piano strutturale della specifica fattispecie, poc’anzi richiamate, inducono comunque a ritenere infondata la ridetta prospettazione anche in punto di presupposti della doglianza.

7.5. L’appello principale è dunque infondato e da respingere.

8. Con appello incidentale il Comune di Cavriglia ha impugnato la sentenza del T.A.R. nella parte in cui ha accolto il primo motivo dei ricorsi di primo grado.

Deduce l’appellante incidentale che “Il Primo Giudice ha accolto il motivo ritenendo applicabile la normativa indicata dalle appellanti nella rubrica del primo motivo e cioè gli artt. 196 della stessa LRT 65/2015 e 31 comma 2 DPR 380/2001 che disciplinano l'ipotesi dell'“intervento eseguito in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali”. Senonché il Comune di Cavriglia ha ravvisato nell'abuso in questione una ipotesi di parziale difformità dal titolo, ai sensi dell'art. 206 LRT 65 del 2014 e 34 del DPR 380 del 2001 – peraltro mai contestata da controparte -che identifica il destinatario dell'ingiunzione di rimessione in pristino nel solo “responsabile dell'abuso”, ciò è a dire colui che ha realizzato l'opera senza la preventiva acquisizione del titolo ovvero senza averlo poi acquisito in sanatoria. Nel caso di specie è pacifico ed incontestato che Immobiliare MEV SRL sia da qualificare come committente dei lavori costituenti l'abuso sanzionato e comunque come soggetto responsabile dell'abuso stesso; giacché dalla documentazione versata in atti dalla stessa appellante è agevole ricavare che la originaria proprietaria del capannone e committente dei lavori concessionati ed eseguiti in difformità con i titoli rilasciati era la MEV di Mannelli e Polverini (cfr. doc. 2 e 3 ricorrente TAR) poi divenuta MEV Spa Macchine ed Impianti Edili ed Industriali (doc. 5 TAR) e quindi MEV SRL Macchine ed Impianti Edili ed Industriali nel 1996; allorché venne effettuata anche una scissione della società con contestuale costituzione della Immobiliare MEV Srl (vedi doc. 9 TAR) in occasione del la quale l'immobile in questione pervenne nella proprietà di quest'ultima”.

9. Le appellanti principali hanno sollevato una questione di inammissibilità dell’appello incidentale (per asserita non contestazione di un passaggio motivazionale decisivo).

L’eccezione è infondata.

L’accoglimento da parte del T.A.R. della censura in questione è stato motivato in relazione alla ritenuta erroneità nell’individuazione dei soggetti nei cui confronti andava adottato l’ordine di demolizione.

L’appellante incidentale ha rivolto specifici profili di critica al nucleo centrale di tale motivazione.

In realtà gli argomenti su cui poggia l’eccezione in esame consistono in obiezioni di merito alle tesi con cui l’appellante incidentale sostiene l’erroneità del capo in questione, e dunque dimostrano ulteriormente che la sentenza gravata sia stata oggetto di critica mediante argomenti direttamente inerenti il – peraltro circoscritto – profilo della esatta individuazione dei soggetti nei confronti dei quali andava adottato l’ordine di demolizione.

Il fatto che le appellanti principali abbiano affermato – alle pagg. 6 e 7 della memoria depositata il 9 gennaio 2026 – di non condividere la tesi della peculiare forma di demolizione che qui viene in considerazione, non vuol dire ovviamente che tale tesi non sia una specifica forma di critica al capo della sentenza contestato.

10. Nel merito l’appello incidentale è fondato.

Il provvedimento impugnato in primo grado testualmente dava atto che oggetto dello stesso è la “fattispecie dell’art. 206 delle Legge Regionale 10 novembre 2014, n. 65 (interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire)”.

Il paradigma normativo regolante la fattispecie, sia in ambito regionale che in ambito statale, è dunque quello delle opere eseguite in parziale difformità.

Le ricorrenti in primo grado hanno invece proposto una censura avente come base normativa l’art. 31 del d.P.R. 380 del 2001, che è in realtà inconferente, in quanto tale norma ha ad oggetto la (diversa) fattispecie di totale difformità o di assenza di permesso di costruire.

Il T.A.R. ha pertanto errato nell’accogliere tale censura, in quanto la Immobiliare Mev s.r.l., committente e responsabile dell’abuso (come afferma peraltro la sentenza del T.A.R., con statuizione non impugnata dalle appellanti principali, laddove la qualifica “originaria proprietaria del capannone industriale e responsabile degli interventi edilizi eseguiti in difformità dai titoli edilizi”), è stata correttamente indicata fra i destinatari dell’ordinanza, indipendentemente dal fatto che poi abbia perduto la proprietà dell’immobile (fermo restando che, come risulta dalla documentazione prodotta, l’appellante incidentale ha notificato l’ordinanza anche alla Calzeroni & Co s.r.l., succeduta nella titolarità).

Laddove la sentenza gravata afferma che “secondo i ricorrenti l’inesatta individuazione dei destinatari dell’ordine di rimozione - sotto il duplice e concomitante profilo appena evidenziato - avrebbe reso il provvedimento sanzionatorio indeterminato, generico e oggettivamente ineseguibile: l’Immobiliare

M.E.V., infatti, non potrebbe certo eseguire la rimozione degli abusi senza il consenso e la collaborazione degli attuali proprietari delle varie porzioni dell’immobile. Ebbene, sotto quest’ultimo specifico aspetto la doglianza merita di essere favorevolmente apprezzata”.

Tale affermazione non è condivisibile, perché essa incide al più sull’esecuzione del provvedimento e non sulla sua legittimità.

D’altra parte l’art. 34, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 stabilisce che “Gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell'abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell'ufficio. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell'abuso”.

Le ricorrenti in primo grado hanno formulato una censura avente un parametro normativo non conforme alla fattispecie (come precisa la sentenza gravata, “in base agli artt. 31, comma 2 del d.P.R. n. 380/2001 e 196, comma 2 della L.R.T. n. 65/2014”), peraltro ben descritta nel provvedimento, ed il T.A.R. ha dunque errato nell’accogliere tale censura.

Il diverso regime normativo, correttamente applicato e qui dal Comune di Cavriglia, si giustifica poi in quanto il provvedimento in questione ha contenuto demolitorio e non anche ablatorio, dal che la fondatezza della tesi sviluppata nell’appello incidentale e l’assenza della necessità di un coinvolgimento dell’attuale proprietà quale requisito di legittimità del provvedimento.

Il tutto, peraltro, in un contesto di società formalmente succedutesi nella proprietà del bene nella sostanza riconducibili ai medesimi soggetti (dato peraltro non decisivo, a fronte dell’assorbente considerazione della riscontrata conformità del provvedimento al relativo paradigma normativo, correttamente individuato).

L’appello incidentale è dunque fondato e va accolto.

11. Il 31 dicembre 2025 le appellanti principali hanno depositato una domanda di sanatoria formulata il giorno prima.

In argomento è sufficiente rilevare come “la presentazione di un'istanza di sanatoria ex art. 36 t.u. ed. non rende inefficace il provvedimento sanzionatorio pregresso, ma determina una mera sospensione dell'efficacia dell'ordine di demolizione con la conseguenza che, in caso di rigetto dell'istanza di sanatoria, l'ordine di demolizione riacquista la sua efficacia. Per i principi di legalità e di tipicità del provvedimento amministrativo e dei suoi effetti, soltanto nei casi previsti dalla legge una successiva iniziativa procedimentale del destinatario dell'atto può essere idonea a determinare ipso iure la cessazione della sua efficacia; diversamente da quanto previsto in materia di condono, nel caso di istanza di accertamento di conformità non vi è alcuna regola che determini la cessazione dell'efficacia dell'ordine di demolizione i cui effetti sono, quindi, meramente sospesi fino alla definizione del procedimento ex art. 36 t.u.ed.” (Cons. Stato sez. VI, 23.10.2023, n. 9148; id., 25.10.2022, n. 9070; id. 26.7.2022, n. 6594; id., n. 3417/2018; id., 1393/2016, id., 466/2015,2307/2014).

12. Le spese del doppio grado di giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la regola della soccombenza.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, respinge l’appello principale e accoglie l’appello incidentale, e per l’effetto respinge integralmente i ricorsi riuniti di primo grado.

Condanna le società appellanti, in solido fra loro, al pagamento in favore del Comune di Cavriglia delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi euro settemila/00, oltre accessori come per legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 11 febbraio 2026 con l'intervento dei magistrati:

Fabio Franconiero, Presidente FF

Giordano Lamberti, Consigliere

Davide Ponte, Consigliere

Giovanni Tulumello, Consigliere, Estensore