Cass. Sez. III n. 15697 del 30 aprile 2026 (CC 12 febbraio 2026) 
Pres. Ramacci Rel. Andronio Ric. Donataccio Michele e altra.
Urbanistica. Natura e proporzionalità dell'ordine di demolizione e obblighi dell'acquirente

In tema di reati edilizi, l’ordine di demolizione del manufatto abusivo ha natura di sanzione amministrativa a carattere ripristinatorio e reale, non di "pena" in senso convenzionale (ex art. 7 CEDU). Ne consegue che tale misura non è soggetta alla prescrizione prevista dall'art. 173 cod. pen. ed è destinata ad operare nei confronti di chiunque sia in rapporto con il bene, compreso l'avente causa del condannato estraneo all'illecito. Nel bilanciamento tra l'interesse al ripristino della legalità e il diritto al domicilio (art. 8 CEDU), il giudice deve valutare la proporzionalità della demolizione considerando il tempo trascorso, la consapevolezza dell'abusività e l'effettiva disponibilità di alloggi alternativi. L'acquirente di un immobile ha l'onere di informarsi diligentemente sulla liceità urbanistica del bene al momento dell'acquisto e non può invocare la propria colpevole ignoranza o la mancata tempestiva conoscenza dell'ordine di demolizione per paralizzare l'esecuzione della misura ripristinatoria, le cui garanzie procedurali non si estendono automaticamente al terzo estraneo al processo penale.

RITENUTO IN FATTO

    All'esito del procedimento penale avviato - presso la Pretura Circondariale di Lucera, Sezione distaccata di Rodi Garganico - nei confronti di Di Biase Nicolina (condannata per abuso edilizio con sentenza del 28 gennaio 1998, divenuta irrevocabile il 5 marzo 1998, con ordine di demolizione), poi deceduta nel 2019 - per la parte che qui rileva - veniva ordinata la demolizione delle opere abusivamente realizzate, alla quale tuttavia la condannata non provvedeva spontaneamente. In ragione di tale inerzia, veniva emesso, in data 17 luglio 2024, dal Procuratore della Repubblica presso il Tribunale di Foggia, il decreto di ingiunzione a demolire, notificato agli odierni ricorrenti, che avevano acquistato l'immobile a titolo derivativo nel 2016 da Di Biase Nicolina.
    Avverso l'ordinanza, Donataccio Michele e Donataccio Anna, hanno presentato, tramite il difensore e con unico atto, ricorsi per cassazione.

2.1. Con un primo motivo di doglianza, si deduce la violazione della legge processuale penale, nonché vizi motivazionali, in relazione alla mancata tempestiva comunicazione alle parti dell'avviso di deposito della consulenza tecnica d'ufficio e dei relativi allegati. Il ricorrente lamenta che, come peraltro riferito anche dal Pubblico ministero in udienza, tale comunicazione non sarebbe stata effettuata tempestivamente e dunque in tempo utile per permettere alla difesa di sottoporre la relazione del CTU all'esame del proprio consulente tecnico prima dell'udienza di discussione fissata in data 7 luglio 2025. In tale data sarebbe stata pronunciata ordinanza - parimenti oggetto di ricorso per cassazione - con la quale era stata rigettata la richiesta di rinvio del procedimento proposta dalla difesa. In altri termini, vi sarebbero state una compressione del diritto di difesa e una violazione del principio del contraddittorio, aggravate dal rigetto dell'istanza di rinvio dell'udienza avanzata.
2.2. Sui medesimi presupposti si fonda anche il secondo motivo di censura, con cui le parti lamentano la mancanza di motivazione relativamente al rigetto della richiesta di rinvio dell'udienza. Il provvedimento non avrebbe tenuto conto delle esigenze difensive prospettate.
2.3. Con un terzo motivo di ricorso, la difesa si duole del giudizio di proporzionalità operato dal Tribunale, nel quale, da un lato, vi sono i diritti al rispetto della vita privata e all'intangibilità del domicilio, tutelati dall'art. 8 CEDU e dall'art. 14 Cost., e, dall'altro, gli interessi pubblici sottesi all'adozione dell'ordine di demolizione. Il Tribunale avrebbe omesso di indicare gli elementi su cui ha fondato tale giudizio, limitandosi a recepire le conclusioni del CTU, senza procedere alla valutazione di tutte le circostanze dedotte dalla difesa, idonee ad incidere sull'esito del bilanciamento. In particolare, non sarebbero state considerate le esigenze abitative dei ricorrenti - quali, la carenza di soluzioni alternative e la protratta utilizzazione dell'immobile quale abitazione principale per un periodo pari ad otto anni - la loro ignoranza circa l'abusività dell'immobile e la natura dell'illecito contestato. La difesa evidenzia, inoltre, che i ricorrenti non avrebbero mai preso parte al procedimento penale dal quale è scaturito l'ordine di demolizione e che l'abuso edilizio non presenterebbe caratteri di particolare gravità, tali da giustificare l'ordine di demolizione. In definitiva, il Tribunale non avrebbe bilanciato adeguatamente l'interesse dei ricorrenti a vivere nell'immobile con le circostanze poste a fondamento della legittimità dell'ordine di demolizione, in contrasto con i principi affermati dalla giurisprudenza nazionale ed europea in materia.
2.4. Con il quarto motivo di doglianza, le parti ricorrenti insistono - come nella precedente doglianza - nel lamentare la carenza di proporzionalità tra l'ordine demolitorio e il fine da questo perseguito, evidenziando la sua natura sanzionatoria - e non ripristinatoria - in ragione del tempo trascorso dalla data di emissione del provvedimento - pari a circa 26 anni - e del periodo intercorrente tra il momento dell'acquisto della proprietà a titolo derivativo e la notifica nell'ordine di demolizione. Si sostiene, richiamando la giurisprudenza europea riportata nell'atto difensivo, che, quando l'esecuzione dell'ordine di demolizione per un abuso edilizio interviene dopo numerosi anni dalla scoperta dell'abuso, allora costituisce una sanzione penale, tale da rendere applicabile l'art. 173 cod. pen. A parere della difesa, tali elementi non sarebbero stati in alcun modo presi in considerazione dal Tribunale, il cui provvedimento finirebbe per mancare delle argomentazioni necessarie a rendere il percorso motivazionale logico e verificabile.
2.5. Con un quinto motivo, le parti censurano la conferma della sanzione demolitoria disposta dal Tribunale, nella parte in cui avrebbe omesso di considerare la possibilità di disporre la fiscalizzazione dell'abuso edilizio di cui al d.P.R. n.380 del 2001. Nel dettaglio, secondo la prospettazione difensiva, il ripristino dello stato originario dello stato dei luoghi sarebbe impossibile senza danneggiare irreparabilmente la parte dell'edificio lecitamente costruita, in quanto le opere abusive sarebbero compresenti e a questa strutturalmente interconnesse. Sarebbero altresì arbitrarie e prive di fondamento le conclusioni del CTU recepite dal Tribunale, attinenti alla staticità dell'edificio e al rispetto della normativa vigente per procedere alla demolizione, poiché il consulente: (i) avrebbe ignorato che i saggi sulle strutture erano stati eseguiti e documentati nella relazione del CTP; (ii) non avrebbe verificato che i due pilastri centrali portanti erano anch'essi innestati su cordolo in cemento armato del solaio della cisterna; (iii) non avrebbe considerato, che per puntellare ed eseguire l'isolamento delle strutture regolari, si dovrebbe agire manualmente, ciò significando esporre gli operai ad altezze superiori a 5 metri, in violazione dell'art. 152 del d.lgs. n. 81 del 2008; (iv) non avrebbe effettuato un'azione conoscitiva di verifica strutturale e dello stato di conservazione dei materiali utilizzati nella costruzione del fabbricato, in violazione dell'art. 150 del d.lgs. n. 81 del 2008; (v) avrebbe omesso di considerare la posizione del fabbricato in questione, la cui demolizione comporterebbe un'occupazione delle strade pubbliche con delimitazioni e sbarramenti al pubblico per un periodo variabile da giorni a mesi, nonché la demolizione della recinzione con DIA del 12 maggio 2010 prot. n. 3738 del Comune di Ischitella (FG). Ad avviso della difesa, le suddette questioni, benché sollevate dal CTP, non risultano esaminate dal CTU, con conseguente vizio della motivazione ed erronea applicazione della legge penale.

CONSIDERATO IN DIRITTO

    Il ricorso è infondato.

1.1. I primi due motivi, aventi ad oggetto vizi legati alla mancanza di tempestività della comunicazione dell'avviso di deposito della consulenza tecnica d'ufficio alle parti, sono infondati, in quanto, da un lato, il ritardo nella comunicazione degli esiti della perizia costituisce al più una mera irregolarità - non essendo sanzionata da alcuna specifica disposizione.- e, dall'altro, le parti ricorrenti non hanno dimostrato la sussistenza di alcun concreto pregiudizio, essendosi limitate ad affermare che la perizia era stata messa a loro disposizione "a ridosso dell'udienza", senza effettivamente specificare quanto prima ciò fosse avvenuto e senza nulla precisare circa il ruolo svolto dal consulente tecnico di parte nello svolgimento dell'attività peritale. Deve comunque ricordarsi che è legittimo, in quanto non lesivo dell'esercizio del diritto di difesa, il diniego del rinvio dell'udienza dibattimentale chiesto dal difensore per l'esame della perizia, in quanto questa è il frutto della convergente attività del perito e del consulente nominato dalla difesa, il quale ha il potere di partecipare agli sviluppi dell'attività peritale, presentando sia al giudice che al perito osservazioni e riserve di cui deve rimanere traccia nel verbale e di cui deve tenersi conto nella relazione (Sez. 5, n. 51589 del 19/09/2016, Rv. 268820). Tale principio può a maggior ragione riferirsi al procedimento di esecuzione, in quanto ispirato alla libertà di forme nell'attività istruttoria (art. 666, comma 5, cod. proc. pen.), essendo sufficiente che nel corso del procedimento stesso le risultanze della perizia siano messe a disposizione delle parti per l'attivazione del contraddittorio; cosa avvenuta nel caso di specie, sia perché i consulenti di parte hanno avuto la possibilità di partecipare alle attività peritali, sia perché la perizia era regolarmente presente in atti e, dunque, poteva essere oggetto di esame all'udienza del 7 luglio 2025. Pertanto, diversamente da quanto prospettato dai ricorrenti, non si è configurata alcuna compressione del diritto di difesa e il Tribunale ha correttamente rigettato l'istanza di rinvio dell'udienza.
1.2. Il terzo ed il quinto motivo di ricorso concernenti la violazione del principio di proporzionalità e degli artt. 6 e 8 CEDU e 14 Cost. - che possono essere trattati congiuntamente, giacché fondati sulle medesime argomentazioni - sono parimenti infondati. Il giudice dell'esecuzione ha correttamente applicato i principi vigenti in materia ed ha adeguatamente argomentato la propria decisione.
1.2.1. Come affermato dalla giurisprudenza della Corte EDU (sentenze Ivanova e Cherkezov c. Bulgaria del 21/04/2016 e Kaminskas c. Lituania del 04/08/2020), nel dare attuazione all'ordine di demolizione di un immobile abusivo adibito ad abituale abitazione di una persona in ossequio al principio di proporzionalità, l'autorità procedente è tenuta a valutare una serie di circostanze, quali la disponibilità, da parte dell'interessato, di un tempo sufficiente per conseguire, se possibile, la sanatoria dell'immobile o per risolvere, con diligenza, le proprie esigenze abitative, la possibilità di far valere le proprie ragioni dinanzi a un tribunale indipendente, l'esigenza di evitare l'esecuzione in momenti in cui sarebbero compromessi altri diritti fondamentali, nonché l'eventuale consapevolezza della natura abusiva del fabbricato (ex plurimis, Sez. 3, n. 5822 del 18/01/2022, Rv. 282950). E deve ribadirsi che, in tema di reati edilizi, l'avente causa dall'autore dell'edificazione è tenuto ad informarsi, al momento dell'acquisto, in ordine alla liceità delle opere realizzate, senza che possa giovarsi della propria colpevole ignoranza, sicché non può dedurre, a giustificazione del non avvenuto reperimento di un alloggio alternativo, la mancata tempestiva conoscenza dell'ordine di demolizione, né può invocare, a proprio favore, il rispetto, da parte del giudice dell'esecuzione, del principio di proporzionalità, come elaborato dalla giurisprudenza convenzionale, le cui garanzie procedurali non si estendono al terzo estraneo al procedimento penale (ex multis, Sez. 3, n. 3752 del 18/12/2024, dep. 29/01/2025, Rv. 287393).
1.2.2. Tali principi sono stati correttamente presi in considerazione dal giudice dell'esecuzione, il quale: in primo luogo, evidenzia che l'art. 8 CEDU non sancisce un diritto assoluto alla inviolabilità del domicilio tale da impedire la demolizione di un immobile abusivo finalizzata a ripristinare lo stato dei luoghi (pag. 9 del provvedimento impugnato); in secondo luogo, richiamando la perizia, rileva che i ricorrenti risultano essere proprietari di diversi immobili in cui poter stabilire la propria residenza (quesito n. 4 sottoposto all'esame del CTU, pagg. 4 e 9 del provvedimento impugnato); in terzo luogo, sottolinea che gli eredi del fabbricato erano consapevoli della natura abusiva dell'immobile, consapevolezza che anche i ricorrenti avrebbero potuto diligentemente acquisire, ed evidenzia che i ricorrenti stessi hanno avuto sufficiente tempo a disposizione per poter trovare una soluzione abitativa alternativa.
1.2.3. Per quanto riguarda, in particolare, il quinto motivo di ricorso, nella parte in cui si censura il provvedimento impugnato sul presupposto che non sarebbero stati presi in considerazione i pregiudizi recati dall'eventuale demolizione delle opere illecite rispetto alla stabilità delle opere lecitamente realizzate, va evidenziate che le argomentazioni difensive ricalcano quelle già rigettate dal Tribunale, in quanto contraddette dal CTU (pagg. 4-11 del provvedimento impugnato). Il consulente nominato dal giudice, infatti, per rispondere ai quesiti a lui sottoposti concernenti lo stato del fabbricato, ha effettuato un sopralluogo e svolto molteplici indagini tecniche, eseguendo tutte le valutazioni del caso. All'esito di tali accertamenti - con valutazione logicamente condivisa dal giudice dell'esecuzione - ha ritenuto possibile la demolizione del fabbricato, senza che ciò comporti danni alle strutture interrate (risposta al quesito n. 5 sottoposto al CTU, pag. 5 del provvedimento impugnato), fornendo una chiara spiegazione sulle modalità con cui ciò può avvenire (pag. 11 del provvedimento impugnato). Alla luce di ciò, non veniva presa in considerazione la possibilità di procedere alla fiscalizzazione dell'abuso edilizio di cui al d.p.r. n.380 del 2001; possibilità, peraltro, meramente asserita dalla difesa, senza puntuali riferimenti alla sanabilità delle opere o a richieste presentate in tal senso alle amministrazioni competenti.
1.3. Infine, il quarto motivo di ricorso, diretto ad attribuire all'ordine di demolizione natura sanzionatoria - anziché ripristinatoria - e, perciò, a sollecitare l'applicazione dell'art. 173 cod. pen. è manifestamente infondato. Anche sotto tale profilo, dal provvedimento impugnato, emerge la corretta applicazione dei principi in materia enucleati dalla giurisprudenza nazionale e convenzionale, secondo cui l'ordine di demolizione del manufatto abusivo va qualificato come sanzione amministrativa con finalità ripristinatoria del bene leso - priva di connotazione punitiva - e di natura reale, poiché destinata ad operare sul soggetto che si trova in rapporto con il bene, benché non sia l'autore dell'abuso. Da tale qualificazione discende che la misura non è soggetta alla prescrizione stabilita dall'art. 173 cod. pen. La giurisprudenza di legittimità ha precisato altresì che tale caratteristica dell'ordine di demolizione non ammette la sua riconducibilità neppure alla nozione convenzionale di "pena" elaborata dalla giurisprudenza della Corte EDU (ex plurimis, Sez. 3, n. 49331 del 10/11/2015, Rv. 265540). Tale ricostruzione interpretativa ha trovato anche il recente definitivo avallo della Corte EDU (Prima Sezione - 12 settembre 2024, Longo c. Italia), la quale ha affermato che, anche quando l'ordine di demolizione sia emesso dal giudice penale e non dall'autorità amministrativa, esso ha uno scopo funzionale al ripristino del precedente stato dei luoghi e non ha, dunque, scopo punitivo. Perciò, non si è in presenza di una "pena" ai sensi dell'art. 7 della Convenzione e l'ordine di demolizione non può essere soggetto al termine di prescrizione previsto per le sanzioni di natura penale (Sez. 3, n. 25919 del 30/04/2025, non mass.).

    I ricorsi, per tali motivi, devono essere rigettati, con condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese processuali.

P.Q.M.
Rigetta i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali.
Così deciso il 12/02/2026.