Consiglio di Stato Sez. VI n. 5160 del 13 giugno 2025
Urbanistica.Lottizzazione abusiva impossibilità di condono o sanatoria
Non è possibile procedere alla sanatoria della lottizzazione abusiva mediante il condono delle singole unità immobiliari realizzate abusivamente, ciò in quanto le singole porzioni di suolo ricomprese nell'area abusivamente lottizzata non possono essere valutate in modo isolato e atomistico, ma devono essere valutate in relazione allo stravolgimento della destinazione di zona che ne deriva nel suo complesso. Un intervento oggettivamente incompatibile con la destinazione di zona, integrando una lottizzazione abusiva, configura un illecito urbanistico e non un abuso edilizio, con conseguente inapplicabilità delle discipline riferite a queste ultime fattispecie, e segnatamente della sanatoria prevista per gli abusi edilizi, anche qualora sia stata rilasciata una concessione edilizia in sanatoria per le singole opere facenti parte della lottizzazione
Pubblicato il 13/06/2025
N. 05160/2025REG.PROV.COLL.
N. 00915/2021 REG.RIC.
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Consiglio di Stato
in sede giurisdizionale (Sezione Sesta)
ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 915 del 2021, proposto da
Eur Time S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difeso dagli avvocati Raffaele Izzo, Alessandro Vinci Orlando e Linda Cilia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio dell’avv. Raffaele Izzo in Roma, via Boezio n.2;
contro
Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Umberto Garofoli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via del Tempio di Giove, n. 21;
per la riforma
della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio, Sezione Seconda, n. 7328/2020, resa tra le parti.
Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;
Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell'udienza pubblica del giorno 15 maggio 2025 il Cons. Giovanni Gallone e uditi per le parti gli avvocati Linda Cilia e Umberto Garofoli.;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.
FATTO
1. Eur Time S.r.l. (di seguito anche solo Eur Time) è proprietaria di un complesso industriale della consistenza di circa 37.674 mq sito in Roma, via Appia Nuova 1608, km 16,600 e distinto in catasto al foglio 990, particella 184.
Si tratta del compendio aziendale a suo tempo della Ditta Lorenzini Natale, originariamente distinto in catasto al foglio 900, part. 218 di mq 12.342, part. 38 di mq. 552, part. 213 di mq 92, part. 214 di mq 48 (appartenenti al Catasto Terreni), part. 182 di mq 49 e part. 184 di mq 24.401 (appartenenti al Catasto Fabbricati). La predetta società è divenuta proprietaria dell’immobile in questione nel 2011 acquistandolo dalla TAT S.r.l., avente causa della Marino Appalti S.r.l. cui il complesso aziendale era stato trasferito dal Tribunale Fallimentare di Grosseto (dichiarazione di fallimento n. 3138 di Lorenzini Natale) con decreto del 29 ottobre 1998 registrato al n. 1713 del 4 novembre 1998.
Detto complesso industriale, che avrebbe cominciato a sorgere negli anni ’50 e sarebbe stato completato nel 1960 in assenza di titolo edilizio, comprende gli impianti di produzione di conglomerato bituminoso e cementizio, i relativi depositi inerti, uffici, officine, magazzini vari ed il deposito automezzi.
1.1 In data 30 settembre 1986 l’allora proprietario Lorenzini Natale ha presentato una domanda di sanatoria ex L. n. 47 del 1985 acquisita al prot. n. 33745 dell’XI Circoscrizione del Comune di Roma, nonché, in data 21 maggio 1987, al prot. n. 139479 del Comune di Roma, Ripartizione XV per la regolarizzazione della destinazione d’uso dell’immobile (“attività industriale o artigianale”) e per la sanatoria dei fabbricati insistenti sull’area oggi di proprietà della ricorrente (pratica n. 87/139479) e, in particolare, per la regolarizzazione delle strutture operative presenti nell’area (manufatti, laboratorio, officine, depositi, casa del custode, tettoia, ecc.) per una superficie complessiva pari a 1.012,75 mq, per l’allacciamento alla rete elettrica e per i parcheggi, per un totale di circa 23.000 mq di aree pertinenziali.
1.2 Alla data dell’acquisito della proprietà da parte di Eur Time S.r.l., il procedimento di condono avviato nel 1986 con la citata istanza non si era ancora concluso.
Con nota del 28 novembre 2013 la società ha quindi diffidato l’Ufficio Speciale Condoni Edilizi a definire il procedimento.
In risposta alla richiesta della società, con nota prot. 95604 del 31 dicembre 2013, l’amministrazione ha comunicato che “non risulta avviata ancora l’istruttoria della pratica in oggetto” ed ha indicato il nominativo del Responsabile del procedimento.
Con successiva nota prot. n. 2009 del 14 gennaio 2014, Roma Capitale ha poi dichiarato che l’istanza di condono allo “stato attuale è in una fase iniziale di istruttoria”.
Sennonché, con le successive note prot. n. 22107 del 19 febbraio 2014 e 35440 dell’11 marzo 2014 (impugnate innanzi al T.A.R. per il Lazio nel giudizio distinto al n. R.G. 7129/2014, definito negativamente con la sentenza n. 4702 del 5 maggio 2020, oggetto di appello n. R.G. 9658/2020 deciso con sentenza n. 4769 del 3 giugno 2025 di questa Sezione che ha preso atto dell’improcedibilità della domanda di annullamento spiccata in prime cure), su ulteriore sollecito di parte, il Dirigente del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica ha riferito quanto “trasmesso dal Responsabile del Procedimento” e “cioè che la domanda di condono n. 87/139479 è stata definita negativamente in ragione dell’articolo 62 della DCR n. 79/2010 relativa “all’istruttoria per l’approvazione del PTP 15/12 Valle della Caffarella, Appia Antica ed Acquedotti”, che ritiene incompatibili con gli obiettivi di tutela le attività ed i manufatti di tipo industriale e artigianale (capannoni ed altro) oggetto dell’istanza di condono. Si informa inoltre che il preavviso di rigetto prot. n. QI 8812 del 29/01/2014 è stato inviato alla Eur Time srl in qualità di proprietaria dell’immobile”.
Il definitivo provvedimento di rigetto dell’istanza in questione è stato emesso da Roma Capitale solo con determina dirigenziale rep. n. 1352 prot. QI 102261 del 22 settembre 2020, rettificata con determina dirigenziale rep. 1659 prot. QI 127346 del 5 novembre 2020 (entrambe impugnate innanzi al T.A.R. per il Lazio con ricorso iscritto al n. R.G. 10688/2020).
1.3 Nell’ambito del predetto complesso aziendale sono svolte diverse attività produttive (produzione di conglomerato bituminoso; produzione di conglomerato cementizio, con annesso deposito e frantumazione di materiale inerte; deposito automezzi e parcheggio di autovetture ed altri mezzi) alcune delle quali svolte da terze società in forza di contratti di locazione stipulati con Eur Time.
In ragione dell’ampia estensione dell’area e della diversità delle attività, la proprietà ha delimitato le aree destinate alle specifiche attività produttive mediante l’appoggio a terra di moduli amovibili in calcestruzzo o new jersey.
1.4 Con determinazione dirigenziale rep. n. CM/1526/2014 e prot. n. CM/6539/2014 del 2 ottobre 2014, notificata in data 17 novembre 2014 (poi rettificata con determina dirigenziale rep. n. CM/1631/2014 e prot. CM/69725/2014, notificata anch’essa il 17 novembre 2014), Roma Capitale ha ingiunto a Eur Time, ex artt. 30, comma 7 del d.P.R. n. 380 del 2001 e 23 L.R. Lazio n. 15/2008, l’immediata sospensione dei lavori – da individuarsi nell’apposizione dei suddetti muretti amovibili – ed ha incaricato il Servizio Guardiaparco di vigilare sull’osservanza dell’ordine di sospensione.
In particolare l’amministrazione comunale ha ritenuto che:
- l’apposizione dei suddetti muretti avesse dato luogo a “frazionamento in 6 lotti più un’area comune della particella n. 184 del foglio catastale n. 990 […] individuati come “lotto A-B-C-D-E-F”, più un’area condominiale comune ubicata in corrispondenza dell’accesso alla proprietà da Via Appia Nuova n. 1608, dalla quale si accede ai 6 lotti derivati”;
- “Le divisioni interne sono state realizzate mediante la costruzione di recinzioni costituite da blocchi modulari in calcestruzzo ciascuno dei quali di dimensioni m. 3x0,5x1 di altezza, sui quali sono inseriti paletti di ferro di altezza m. 1,20 circa posti a sostegno di pannelli in metallo sagomato zincato” e che detta divisione avrebbe determinato un’abusiva “lottizzazione dell’area con alterazione dell’assetto urbanistico-territoriale e incidenza al livello paesaggistico-ambientale”.
2. Con ricorso notificato il 14 gennaio 2015 Eur Time ha impugnato dinanzi al TA.R. per il Lazio – sede di Roma, chiedendone l’annullamento le predette determinazioni.
A sostegno del ricorso di primo grado ha dedotto le censure così rubricate:
1) Violazione di legge - Violazione dell'art. 31 L. 5.8.1978 n. 457 - Violazione della L.R. Lazio 6.10.1997 n. 29 - Violazione della L.R. Lazio 10.11.1988 n. 66 - Violazione della L.R. Lazio n. 15/08 - Vioalzione dell'art .23 L.R. n. 15/08 - Violazione art. 16 L.R. Lazio n. 66/88 - Violazione D.Lgs. 22.1.2004 n. 42 - Violazione art. 21 D.Lgs. n. 42/2004 - Violazione L. 28.2.1985 n. 47 - Violazione dell'art. 32 L. 47/85 - Violazione dell'art. 2 L. 662/96 - Violazione art. 26 L. 47/85 - Violazione del D.P.R. 380701 - Violazione degli artt. 3 e 6 del D.P.R. 380/01. Eccesso di potere per carenza di motivazione e difetto di istruttoria e per contrasto di atti.
Ha altresì domandato la condanna dell’amministrazione comunale al risarcimento dei danni asseritamente subiti in conseguenza dell’adozione dei prefati provvedimenti.
2.1 Successivamente, con atto notificato il 28 maggio 2020 e depositato il 29 maggio 2020 Eur Time ha proposto motivi aggiunti adducendo a sostegno della già spiccata domanda di annullamento la censura che segue:
1) Eccesso di potere per errore sui presupposti, travisamento dei fatti, difetto di istruttoria, contraddittorietà ed incoerenza dell’azione amministrativa.
In particolare, con detti motivi aggiunti Eur Time ha fatto leva sulla circostanza che rispetto all’area di che trattasi sarebbe stata ancora pendente una procedura di condono avviata con istanza del 30 settembre 1986.
3. Ad esito del relativo giudizio, con la sentenza indicata in epigrafe l’adito T.A.R. ha accolto solo in parte (limitatamente al “lotto” C) la domanda di annullamento ed ha integralmente respinto la domanda di risarcimento del danno proposta a mezzo del ricorso di primo grado come integrato da motivi aggiunti proposti in corso di causa.
4. Con ricorso notificato il 29 gennaio 2021 e depositato il 3 febbraio 2021 Eur Time ha proposto appello avverso la suddetta sentenza chiedendone la riforma.
4.1 Ha affidato il gravame ai motivi così rubricati:
1) Violazione e falsa applicazione degli artt. 23 L.R. Lazio 15/2008 e 30 D.P.R. 380/2001. Violazione dell’art. 17 delle NTA del previgente PRG di Roma Capitale (1965). Riproposizione dei motivi di diritto in prime cure: violazione dell’art. 31 della L. 457/1978, violazione dell’art. 16 della L.R. Lazio 66/88 e della L.R. Lazio 29/1997; violazione dell’art. 21 del D.Lgs. 42/2004; violazione dell’art. 32 della L. 47/1985; violazione degli artt. 3 e 6 del D.P.R. 380/2001. Eccesso di potere per difetto di istruttoria e di motivazione. Violazione del divieto di integrazione postuma della motivazione del provvedimento nel corso del giudizio. Violazione della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato (art. 112 c.p.c.): ultrapetizione. Incoerenza dell’approccio argomentativo della sentenza e del suo impianto motivazionale; contraddittorietà; con questo motivo si lamenta che Roma Capitale con i provvedimenti impugnati aveva rilevato l’esistenza di un’ipotesi di lottizzazione abusiva sulla proprietà di Eur Time, unicamente per l’intervenuta separazione dell’area mediante l’apposizione di alcuni muretti – che il Giudice Penale avrebbe poi riconosciuto amovibili – che la Società aveva apposto al solo scopo pratico di dividere, all’interno di un lotto di ampia consistenza, le zone nelle
quali venivano svolte le diverse attività commerciali da parte delle operatrici; inoltre si rileva che “Tutto ciò che si dice nei provvedimenti impugnati è che “la divisione del fondo ha determinato la lottizzazione dell’area con alternazione dell’assetto urbanistico territoriale e incidenza a livello paesaggistico ambientale”; non si fa invece menzione né dei vincoli ai quali l’area risultava soggetta, né ad un eventuale cambio di destinazione d’uso che ne sarebbe derivata, né all’esistenza dei contratti di locazione con altre Società, né – ancora – alla presenza sull’area di altri manufatti abusivi, di parcheggi o rifiuti, né infine alla pendenza della domanda di condono; non vi sarebbe neppure alcun riferimento agli elementi dai quali desumere lo “scopo edificatorio” che Eur Time avrebbe perseguito mediante la ridetta divisione.
2) Violazione del contraddittorio, del giusto processo e del diritto di difesa (art. 6 CEDU, artt. 24 e 111 Costituzione, e art. 2 c.p.a.). Violazione del divieto di abuso del processo (art. 100 c.p.c.). Incoerenza ed ingiustizia dell’approccio argomentativo della sentenza e del suo impianto motivazionale; contraddittorietà. Riproposizione dei motivi di diritto spiegati con i motivi aggiunti: eccesso di potere per errore sui presupposti, travisamento dei fatti, difetto di istruttoria, contraddittorietà ed incoerenza dell’azione amministrativa; con questo motivo si deduce che il T.A.R. ha ritenuto che i motivi aggiunti proposti a ridosso dell’udienza di merito (non certo per libera scelta della parte, ma per il deposito e l’adozione da parte della P.A. di atti prodotti a far data dal 20 aprile2020) fossero inconferenti rispetto all’oggetto del giudizio; ha quindi ritenuto di poter trattenere la causa in decisione senza concedere un rinvio, giungendo anzi a ravvisare nel comportamento dell’odierna appellante un inammissibile tentativo di abuso del processo al solo scopo di procrastinare la decisione di merito del presente giudizio, incardinato nel 2015; in realtà, la pertinenza dei motivi aggiunti è resa evidente dal dato – che pur dimostra la contraddittorietà intrinseca della decisione impugnata – che il T.A.R. abbia ritenuto di doversi pronunciare sull’esistenza della lottizzazione non tenendo a mente la sola apposizione dei muretti in cemento armato (unica attività richiamata nel provvedimento impugnato) con i quali la società ha separato all’interno del proprio lotto le zone nelle quali venivano esercitate le diverse attività produttive operanti fin dal 1950, ma tutta la consistenza delle opere insistenti su detta area (cioè i manufatti oggetto della domanda di condono e gli impianti), l’insistenza sulla proprietà di plurimi vincoli, il cambio di destinazione d’uso (pure oggetto della domanda di condono) che sarebbe derivato dallo svolgimento delle attività poste in essere da Eur Time e dai suoi aventi causa e, infine, l’asserita esistenza di un abusivo sversamento di rifiuti nella parte di terreno individuata come lotto D.
5. In data 10 febbraio 2021 Roma Capitale si è costituita in giudizio.
6. Nelle date, rispettivamente, del 7 e del 17 ottobre 2024, parte appellante ha depositato memorie difensive.
7. Ad esito dell’udienza pubblica del 7 novembre 2024, con ordinanza collegiale n. 9409 del 2024, questa Sezione ha disposto il rinvio della causa al 15 maggio 2025 in ragione della connessione con il ricorso n. R.G. 9658 del 2020.
8. Il 14 aprile 2025 parte appellante ha depositato memorie ex art. 73 c.p.a..
9. All’udienza pubblica del 15 maggio 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.
DIRITTO
1. L’appello è infondato.
2. Con il primo motivo di appello si censura la sentenza impugnata nella parte in cui la stessa, nel respingere il ricorso di primo grado (fatta eccezione per il lotto “C”), ha ritenuto configurabile come lottizzazione abusiva la condotta tenuta da Eur Time (consistente nell’l’intervenuta suddivisione dell’area di sua proprietà mediante l’apposizione di alcuni muretti).
Osserva parte appellante che detta ricostruzione non sarebbe condivisibile in quanto dette separazioni sarebbero amovibili (e dunque prive del carattere di stabilità) e collocate in un’area più ampia.
2.1 Si aggiunge che il giudice di prime cure sarebbe incorso in un vizio di ultrapetizione nell’osservare che “essendo stati i lotti in argomento destinati ad attività incompatibili con il contesto tutelato, in palese violazione della disciplina di riferimento, sia urbanistica che vincolistica, con realizzazione di opere abusive, mai legittimate né da titoli edilizi né dalle necessarie autorizzazioni dalle Autorità preposte alla tutela dei vincoli, e neppure ammissibili ad una sanatoria di qualsivoglia natura (straordinaria ovvero ordinaria [..] tenuto conto delle specifiche caratteristiche dell’area, quali la dimensione dei lotti stessi, la natura del terreno, la destinazione urbanistica, l'ubicazione e la previsione di opere urbanistiche, i plurimi vincoli insistenti sul contesto interessato, emerge in modo non equivoco la destinazione ad uso edificatorio che si è inteso attuare”.
In particolare, con ciò il T.A.R avrebbe integrato in via postuma la motivazione dei provvedimenti gravati (che non conterrebbero nessun riferimento espresso a tali circostanze).
Sotto altro profilo la decisione sarebbe contraddittoria in quanto il giudice di cure, mentre avrebbe valorizzato, per riconoscere la legittimità del “lotto C”, la nota di Roma Capitale con la quale veniva riconosciuto che detto appezzamento di terreno ha mantenuto la propria originaria destinazione d’uso “risalente agli anni ’50, corrispondente alla produzione di conglomerati bituminosi”, non avrebbe invece adeguatamente considerato per gli altri lotti la concessione n. 3124/1986 rilasciata dalla medesima P.A. che aveva autorizzato lo svolgimento dell’esercizio delle attività di produzione riconoscendo la compatibilità degli impianti, dei fabbricati e dei parcheggi presenti nell’area con i vincoli all’epoca esistenti.
In ogni caso, secondo parte appellante. non sussisterebbero comunque i presupposti di cui all’art. 30 del d.P.R. n. 380 del 2001 posto che gli impianti ed i manufatti ai quali il T.A.R. riconduce la trasformazione urbanistica del territorio sarebbero preesistenti all’apposizione dei muretti ed oggetto di una specifica domanda di sanatoria.
In ultimo l’intervento di posizionamento dei divisori avrebbe sortito una minima incidenza solo funzionali e andrebbe qualificato come manutenzione ordinaria secondo quanto espressamente previsto dalla Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 1918 del 16.11.1977 (doc. 4, punti 4 e 10 penultimo paragrafo, pag. 7 del ricorso) che definisce la natura delle opere di manutenzione eseguite all’interno di complessi industriali ed individua tra quelle di “manutenzione ordinaria”, tra le altre le “opere a carattere precario o facilmente amovibili” anche le “separazioni di aree interne allo stabilimento realizzate mediante muretti e reti, ovvero in muratura”.
2.1 Con il secondo motivo di appello si censura la sentenza impugnata nella parte in cui il T.A.R. ha ritenuto che i motivi aggiunti proposti a ridosso dell’udienza di merito (notificati il 28 maggio 2020 e depositati il 29 maggio 2020) fossero inconferenti rispetto all’oggetto del giudizio ed ha, quindi, ritenuto di poter trattenere la causa in decisione senza concedere il richiesto rinvio.
Osserva parte appellante che la pertinenza dei motivi aggiunti sarebbe resa evidente dal dato che il T.A.R. ha ritenuto di doversi pronunciare sull’esistenza della lottizzazione non tenendo a mente la sola apposizione dei muretti in cemento armato con i quali la società ha separato all’interno del proprio lotto le zone nelle quali venivano esercitate le diverse attività produttive operanti fin dal 1950, ma tutta la consistenza delle opere insistenti su detta area (id est i manufatti oggetto della domanda di condono e gli impianti), l’insistenza sulla proprietà di plurimi vincoli, il cambio di destinazione d’uso (pure oggetto della domanda di condono) che sarebbe derivato dallo svolgimento delle attività poste in essere da Eur Time e dai suoi aventi causa e, infine, l’asserita esistenza di un abusivo sversamento di rifiuti nella parte di terreno individuata come lotto D.
Si aggiunge che laddove il T.A.R. si fosse soffermato sullo scrutinio di tali motivi aggiunti avrebbe potuto apprezzare che:
- la concessione in sanatoria era stata richiesta per il cambio di destinazione d’uso (in “attività industriale o artigianale”) e per la regolarizzazione delle strutture operative presenti nell’area (manufatti, laboratorio, officine, depositi, casa del custode, tettoia, ecc.), per l’allacciamento alla rete elettrica e per i parcheggi;
- al cambio di destinazione d’uso dell’area si era data attuazione fin dagli anni ’50, con la messa in funzione degli impianti e lo sfruttamento delle aree pertinenziali di questi ultimi: il procedimento di condono risultava essere ancora pendente di talché, in attesa della sua definizione, non sarebbe stato possibile qualificare il cambio di destinazione d’uso (del quale si era chiesta appunto la regolarizzazione) come illegittimo;
- che la compatibilità di dette strutture, dei depositi e dei parcheggi con l’insistenza di vincoli sull’area era già stata verificata da Roma Capitale con la licenza n. 3124/85 che, richiamando a supporto specifici pareri rilasciati dall’Avvocatura comunale aveva autorizzato, in pendenza dell’istanza di condono, sia lo svolgimento dell’attività di parcheggio che la produzione di conglomerato bituminoso e cementizio.
3. I suddetti motivi, che possono essere esaminati congiuntamente stante l’intima connessione che li avvince, non colgono nel segno.
Quanto al primo motivo, il Collegio è del meditato avviso che la condotta posta in essere da Eur Time ed accerta dall’’amministrazione comunale a mezzo del provvedimento gravato in prime cure, vale ad integrare gli estremi della lottizzazione abusiva ex art. 30 del D.P.R., n. 380 del 2001 per come costantemente disegnata dalla giurisprudenza di questo Consiglio (ex multis Consiglio di Stato sez. VI, 30/09/2022, n.8402 secondo cui “La lottizzazione abusiva costituisce la predisposizione, in contrasto con gli strumenti urbanistici comunali, di una situazione che produce alterazione o immutazione della programmata destinazione dell'area o zona considerata; tale condotta si realizza sia attraverso il compimento di atti giuridici, quali la suddivisione del terreno e l'alienazione di singoli lotti fabbricabili, che mediante attività materiali, quali la costruzione di edifici o la realizzazione di opere di urbanizzazione”).
E, infatti, come emerge ex actis e come risulta incontestato tra le parti, Eur Time ha realizzato, sul piano materiale, delle opere di significativa consistenza e dotate di una certa stabilità che hanno determinato una trasformazione edilizia dell’area conferendo, per l’effetto, alla stessa l'attitudine ad accogliere insediamenti non consentiti e non programmati.
Ciò ha avuto luogo attraverso il posizionamento di blocchi modulari in calcestruzzo, in alcuni dei quali sono stati anche inseriti paletti in ferro dell’altezza di m. 1,20 posti a sostegno di pannelli in metallo sagomato zincato. Talune delle aree sono state, peraltro, delimitate con l’apposizione di sbarre di apertura elettrica o cancelli. Un complesso di interventi, questo, che ha comportato, all’evidenza, la suddivisione del terreno in una pluralità di lotti distinti i quali hanno visto radicalmente mutata la propria destinazione originaria.
Sotto altro profilo, non si ravvisa poi, come invece lamenta parte appellante, alcun’integrazione postuma dei provvedimenti ad opera del primo giudice. In essi si fa, infatti, espresso riferimento ad una “alterazione dell’assetto urbanistico-territoriale e incidenza a livello paesaggistico ambientale” e con ciò, indirettamente, anche ai vincoli esistenti ed alla destinazione urbanistica dell’area nonché alle sue caratteristiche sicché il T.A.R., nella sentenza impugnata, si è limitato da par suo solo a puntualizzare una situazione di fatto già sinteticamente illustrata dall’amministrazione.
Deve aggiungersi, ancora, che l’intervenuto rilascio della concessione n. 3124/1986 è circostanza inconferente ai fini della configurabilità della fattispecie lottizzatoria atteso che detto titolo autorizzatorio commerciale ha come unico effetto quello di consentire lo svolgimento di una data attività e non è, per converso, in grado di incidere sull’assetto edilizio-urbanistico delle altre aree diverse dal lotto “C”. Inoltre, in tale ottica, il riferimento in esso contenuto all’art. 17 delle N.T.A. al previgente P.R.G. risulta effettuato al solo scopo di dimostrare l’astratta compatibilità dell’attività autorizzanda con la destinazione urbanistica dell’area.
Priva di pregio è, infine, la deduzione di parte appellante secondo cui le opere realizzate da Eur Time andrebbero qualificate come di manutenzione ordinaria. Quest’ultima, infatti, è nozione giuridica assai stretta che si riferisce unicamente ad “interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti” (art. 3, comma 1, lett. a) del d.P.R. n. 380/2001) effettuati su manufatti già esistenti e legittimi e non anche, come nel caso di specie, opere del tutto nuove.
3.1 Da disattendere è anche il secondo motivo di appello.
Per ciò che riguarda la mancata concessione in primo grado del rinvio richiesto preme osservare che:
- ai sensi dell’art. 73 comma 1-bis del c.p.a. il rinvio è ammesso eccezionalmente;
- nel caso di specie, non sussistevano siffatte circostanze eccezionali anche perché a chiedere il rinvio era stata l’odierna appellante che aveva formulato il ricorso per motivi aggiunti e non anche la parte resistente (che, anzi, all’udienza del 10 giugno 2020 aveva espressamente rinunciato ai termini a difesa in relazione all’atto per motivi aggiunti, chiedendo la definizione del giudizio senza ulteriori rinvii).
Deve aggiungersi che con nota depositata in pari data la stessa difesa della ricorrente aveva peraltro sottolineato che la proposizione dei motivi aggiunti “è stata effettuata solo per cautela proprio a causa degli intrecci creatisi negli atti delle amministrazioni”, espressamente riconoscendo che “la questione del condono (…) è in realtà estranea alla materia del contendere di questo giudizio”.
Del resto, sotto questo profilo, l’esito del procedimento di condono, oltre a risultare tuttora sub iudice (innanzi al T.A.R. per il Lazio – sede di Roma - ricorso n. R.G. 10688/2020 avente ad oggetto l’annullamento della determina dirigenziale rep. n. 1352 prot. QI 102261 del 22 settembre 2020, rettificata con determina dirigenziale rep. 1659 prot. QI 127346 del 5 novembre 2020), non appare in ogni caso in grado di incidere, anche in caso di eventuale sanatoria di singole opere, sulla complessiva configurabilità della fattispecie di cui all’art. 30 del D.P.R. n. 380 del 2001 (in termini Consiglio di Stato , sez. VI , 08/02/2022 , n. 883 secondo cui “Non è possibile procedere alla sanatoria della lottizzazione abusiva mediante il condono delle singole unità immobiliari realizzate abusivamente, ciò in quanto le singole porzioni di suolo ricomprese nell'area abusivamente lottizzata non possono essere valutate in modo isolato e atomistico, ma devono essere valutate in relazione allo stravolgimento della destinazione di zona che ne deriva nel suo complesso”; Consiglio di Stato sez. VI, 23/07/2024, n.6634 secondo cui “Un intervento oggettivamente incompatibile con la destinazione di zona, integrando una lottizzazione abusiva, configura un illecito urbanistico e non un abuso edilizio, con conseguente inapplicabilità delle discipline riferite a queste ultime fattispecie, e segnatamente della sanatoria prevista per gli abusi edilizi, anche qualora sia stata rilasciata una concessione edilizia in sanatoria per le singole opere facenti parte della lottizzazione”).
4. Per le ragioni sopra esposte l’appello è infondato e va respinto.
5. Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono ex art. 26 c.p.a. la soccombenza e sono, pertanto, da porre integralmente a carico di parte appellante.
P.Q.M.
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Sesta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.
Condanna l’appellante Eur Time S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento, a titolo di spese processuali, in favore di Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore, della somma di € 4.000,00 (quattromila/00) oltre gli accessori di legge (se dovuti).
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 15 maggio 2025 con l'intervento dei magistrati:
Giancarlo Montedoro, Presidente
Dario Simeoli, Consigliere
Roberto Caponigro, Consigliere
Giovanni Gallone, Consigliere, Estensore
Marco Poppi, Consigliere
